Rutiner ved klager på bråk og hærverk

RUTINER VED KLAGER PÅ BRÅK M.M

Styret har utarbeidet rutiner for oppfølging av festbråk og andre brudd på sameiets husordensregler.

Plages du av bråk eller andre brudd på sameiets husordensregler?

1) Ring på og ta det opp direkte med den naboen det gjelder. Dette er utrolig viktig, da vi ikke ønsker klager rettet mot feil personer. 

Opplever du at vedkommende ikke er lydhør for dine klager?

2) Ved festbråk – ring politiet. De kommer om de har kapasitet.

3) Meld fra til styret – skriftlig, via e-post til vennelyst@boligsameie.net. Beskriv konkret hendelsesforløp, type brudd på husordensreglene og tidspunkter, om mulig navn, adresse, seksjonsnummer på leiligheten.

Styrets rutiner ved melding om gjentatte brudd på husordens­reglene:

1) Hvis representant for styret blir kjent med festbråk eller andre brudd mens det skjer, kan vedkommende på vegne av styret ta kontakt og fremme klage. Denne klagen er å regne som en muntlig advarsel, og referatføres som sak på påfølgende styremøte.

2) Styret tar ellers så snart som mulig etter hendelsen kontakt med beboeren det gjelder – gir en muntlig advarsel og informerer om husordensreglene. Dersom det er snakk om leietakere (eller familie av eier), vil styrerepresentantene ved andre advarsel også informere om at eier av seksjonen vil motta formell klage (skriftlig advarsel).

3) Styret sender ut brev/epost med skriftlig advarsel – der eier av seksjonen informeres om innholdet i klagen, hva husordensreglene sier og at gjentatte brudd på husordensbestemmelsene i samme seksjon kan føre til krav om salgspålegg eller fravikelse av seksjonen, i tråd med Lov om eierseksjoner.

4) Styret referatfører som sak i sine styrereferater alle klagesaker som fører til muntlig eller skriftlig advarsel, med leilighetsnummer, dato for bruddet på husordensreglene m.m, og lagrer mottatte klagebrev fra andre seksjonseiere eller naboer.

5) Etter tre skriftlige klager på gjentatt festbråk eller andre regelbrudd i samme seksjon, vil styret kreve salgspålegg eller fravikelse av seksjonen for bruker. Styret oversender kravet til USBL, som utformer brevet og sender det ut som rekommandert brev. Ved alvorlige brudd kan styret kreve salgspålegg eller fravikelse allerede etter to skriftlige advarsler.

6) Punktene 1) – 5) anvendes for flere typer brudd på husordensreglene, som forsøpling av fellesarealer, skader/hærverk på sameiets eiendom, bruk av fyrverkeri eller annen åpen ild, og oppførsel som setter andres liv og helse i fare. Styret kan fakturere seksjonseier for ekstraarbeid og andre utgifter forskyldt av seksjonseier, leietaker eller gjester i leiligheten.

Dette sier Lov om eierseksjoner

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 38.

Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jfr eierseksjonsloven § 39.

Styret kan også kreve fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier (utkastelse av leietakere).

Fullstendig lovtekst:

• 38.Pålegg om salg av seksjonen

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfellene det kan kreves fravikelse etter § 39. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Styret kan uten varsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med § 23. Ved erverv av aksjer eller selskapsandeler i et selskap som eier en eller flere boligseksjoner i eierseksjonssameiet, kan styret pålegge selskapet å selge boligseksjonen eller boligseksjonene i den utstrekning dette er nødvendig for å hindre eierskap i strid med § 23.

Et pålegg om salg etter første og annet ledd skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en fastsatt frist. Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragrafen.

I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre seksjonseieren etter reglene i denne paragrafen.

• 39.Fravikelse av bruksenheten (utkastelse)

Hvis seksjonseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av bruksenheten etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. En begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 38 om salg. Begjæringen settes frem for tingretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess.

Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse overfor en bruker som ikke er seksjonseier.

I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve fravikelse overfor den andre seksjonseieren etter reglene i denne paragrafen.